Emlak Hukuku: Alıcı ve Satıcı Hakları

Emlak alım satım işlemleri karmaşık hukuki süreçler içerir. Bu rehberde alıcı ve satıcıların hakları, sorumluluları ve yasal koruma yolları detaylı olarak açıklanmaktadır.

Satış Öncesi Hukuki Gereklilikler

Satıcının Yükümlülükleri:

• Tapu senedi kontrolü
• İmar durumu belgesi
• Yapı kullanma izni
• Borç durumu beyanı
• Gayrimenkul ekspertiz raporu

Alıcının Kontrol Etmesi Gerekenler:

• Tapu araştırması
• İcra-iflas sorgusu
• Belediye borç sorgulama
• Kat mülkiyeti ana sözleşmesi inceleme
• Yapı ruhsatı kontrolü

Satış Sözleşmesi Hukuku

Sözleşme Türleri:

• Ön sözleşme (Vaatname)
• Kesin satış sözleşmesi
• Taksitli satış sözleşmesi
• Satış vaadi sözleşmesi

Zorunlu Sözleşme Maddeleri:

• Tarafların kimlik bilgileri
• Gayrimenkulün tanımı
• Satış bedeli ve ödeme şekli
• Teslim tarih ve şartları
• Cayma koşulları

Alıcı Hakları ve Korumaları

Tüketici Hakları:

• 14 gün cayma hakkı (belirli şartlarda)
• Eksiklik ve ayıp durumunda iade hakkı
• Sözleşmeli geri alma hakkı
• Tazminat talep etme hakkı

Ayıplı Mal Sorumluluğu:

• Gizli ayıplar için 2 yıl sorumluluk
• Açık ayıplar için derhal ihbar
• Onarım, değişim veya iade hakkı
• Bedel indirim talebi

Satıcı Hakları ve Sorumlulukları

Satıcının Hakları:

• Satış bedelini alma hakkı
• Teslim için hazır bulundurma
• Sözleşme şartlarının yerine getirilmesini isteme
• Gecikme durumunda tazminat talep etme

Satıcının Sorumlulukları:

• Mülkün ayıpsız teslimi
• Tapu devir işlemlerini yapma
• Borçların temizlenmesi
• Teslim için gerekli belgeleri hazırlama

Tapu İşlemleri Hukuku

Tapu Devir Süreci:

• Noter onaylı satış sözleşmesi
• Tapu müdürlüğü başvuru
• Harç ve vergi ödemeleri
• Tapu senedi teslimi

Tapu İptal Davaları:

• Hileli işlemler
• Zorla yapılan sözleşmeler
• Eksik ehliyet durumları
• Muvazaalı işlemler

Vergi Yükümlülükleri

Alıcının Vergi Yükümlülükleri:

• Tapu harcı (%4)
• KDV (koşullara göre %1 veya %18)
• Emlak vergisi (yıllık)
• Çevre temizlik vergisi

Satıcının Vergi Yükümlülükleri:

• Emlak sermaye kazancı vergisi
• KDV beyanı (ticari satışlarda)
• Gelir vergisi beyanı
• Stopaj vergi kesintileri

Uyuşmazlık Çözüm Yolları

Arabuluculuk:

• Arabulucu ile çözüm
• Hızlı ve ekonomik çözüm
• Gizlilik ilkesi
• Tarafların rızası gerekli

Dava Süreci:

• Sulh hukuk mahkemesi
• İcra takibi
• İhtiyati tedbir
• Tazminat davası

Özel Durumlar

Miras Konusu Taşınmazlar:

• Miras sertifikası gerekli
• Tüm mirasçıların rızası
• Miras payı hesaplaması
• Mirasbırakanın borçları

Kat Mülkiyeti Sistemi:

• Ana sözleşme inceleme
• Kat irtifakı kurulumu
• Ortak alan payları
• Yönetim planı kontrolü

Yabancı Uyruklu Alımlar

Yasal Sınırlamalar:

• Belirli bölgelerde yasaklar
• Karşılıklılık şartı
• Metrekare sınırlamaları
• Güvenlik izni gerekliliği

Gerekli Belgeler:

• Pasaport ve vize
• Vergi numarası
• İkamet tezkeresi
• Nüfus müdürlüğü kaydı

Emlak Komisyonculuğu Hukuku

Komisyoncu Sorumlulukları:

• Doğru bilgi verme yükümlülüğü
• Sır saklama yükümlülüğü
• Komisyon alma koşulları
• Mesleki sigorta yükümlülüğü

Müşteri Hakları:

• Doğru bilgilendirilme hakkı
• Sözleşme şartlarını öğrenme
• İptal durumunda komisyon iadesi
• Hatalı işlem durumunda tazminat

Koruma Önerileri

Alıcılar İçin:

• Kapsamlı araştırma yapın
• Hukuki danışmanlık alın
• Tüm belgeleri kontrol edin
• Sigorta yaptırın

Satıcılar İçin:

• Belgeleri önceden hazırlayın
• Emlak uzmanı ile çalışın
• Vergi yükümlülüklerini planlayın
• Sözleşme şartlarına dikkat edin

Emlak hukuku konularında profesyonel hukuki danışmanlık için benimle iletişime geçebilirsiniz.